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Attractiveness of American real estate investment
アメリカ不動産投資の魅力

アメリカ不動産投資の魅力とは?

アメリカ不動産投資のメリット

海外の不動産に投資する日本の富裕層や企業が増えている中でも、人気なのがアメリカの不動産です。なぜアメリカの不動産が注目されているのでしょうか。
その背景として、日本とは異なるアメリカの不動産市場があげられます。

不動産価格が過去40年間、上昇している国

日本では、新築住宅が最も価値が高く、20年以上経過すると、建物価値はほとんどゼロに近く、土地の価値だけとなってしまうケースが多々あります。アメリカは、インフレを国策としており、物価も中古の住宅価格も上昇するのが普通です。
もちろん、よい時期、わるい時期があります。2008年のリーマンショックで、住宅価格は下落しましたが、その時期を含めてもカリフォルニア州の不動産価格は、この10年間で2倍に上昇しています。アメリカ全体でも、不動産価格は、過去40年間、平均4%上昇しています。リーマンショックは、米国経済が破たん寸前と報じられるほどの経済危機でしたが、あれから5年もたたないうちに、住宅市場はまた上昇に転じてきました。アメリカのマーケットには、日本にはない、強さとスピードがあります。

先進国の中で唯一、人口が増加している国

人口が増えているということは、今後も住宅需要の増加が見込まれ、住宅価格の上昇も期待できるということです。
特にカリフォルニア州は、移民の流入、他州からの人口移動の影響により、全米一人口が多い州となりました。賃貸需要も高く、家賃も年々上昇しているので、投資するオーナーにとっては有利な条件です。賃貸住宅市場は今後も安定的に推移していくものと考えられています。


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不動産取引における法制度が整備

不動産取引の手続きは、第三者機関である「エスクロー」が公正・中立な立場で、登記履歴の調査手配、ローン銀行とのコーディネートから、登記、購入代金の振り分けまでの一連の業務を行い、不正が生じにくくなっています。
また、日本の「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(通称、品確法)のモデルともなった、住宅インスペクション(物件調査)の制度が確立しているため、欠陥があることを知らされずに買わされることはほとんどありません。(インスペクションによって、欠陥が見つかった場合には、一定期間内に、買主は金銭的な負担なく契約を解除することができます。)
アメリカでは、不動産取引に関わるエージェントは、全員、有資格者でなければ不動産取引ができないようになっています。
日本のように、社員5人に1人が宅建資格者であれば、免許を持っていない人も取引ができるということはありません。

不動産所有における税優遇制度

1. 株や債権にはない不動産投資の利点として税金対策がある

・ローンの金利
・固定資産税
・火災保険
などの諸経費を所得から控除できます。課税所得が小さくなりますので、その分、節税となります。

2. 最短4年で減価償却が可能

カリフォルニア州の戸建住宅やアパートは基本的に木造ですので、耐用年数は日本の木造家屋と同様の22年が適用されます。
このため、築22年を超えた建物は4年(22年×0.2=4.4年→端数切捨てで4年)という短期間で減価償却が可能となります。
これは、4,000万円の建物価値がある物件を購入すると、1年で1,000万円を課税所得から控除できることになるので、大幅な節税となります。

3. キャピタルゲイン税の控除

アメリカ在住の方は、自宅として住んでいた不動産(本宅)を売却した場合、1人25万ドルまで、夫婦名義の場合、50万ドルまでの売却益が免除となります。(条件あり)
日本からの投資家の方は、投資不動産を売却した後、他の同種類の物件に買い換えることによって、キャピタルゲイン税の支払いを繰り延べすることができます。1031 EXCHANGE という方法です。

節税対策になるアメリカの不動産投資

日本の税制は個人所得について「全世界課税」を採用しており、世界のどこの国でも所得が発生した場合は日本で申告、納税する義務があります。これは反対に海外所得がマイナスになった場合も、日本の所得から海外所得のマイナスを差し引くことができるということであり、日本とアメリカの差をうまく利用することで節税をすることが可能となります。
不動産投資に置いては、運用としては利益が出ていても税制面では損失となることがあります。
その理由は、税法では不動産の建物部分が経費として認められるためで、税務計算では建物を法定耐用年数をもとに減価償却することが可能なのです。
また、不動産所得は給与所得など他の所得と損益通算が可能であるため、不動産で税務上マイナスが生じた場合も、他の所得と不動産での損失とを相殺することができます。アメリカでは、ニューヨークやサンフランシスコなどの一部の都市圏を除き、土地と建物の評価割合は一般的に、土地:建物=2:8と言われており、中古物件でも建物の評価額は非常に高く、減価償却の対象額は大きくなるので、節税には効果的な環境と言うことができます。地域によっては9割が建物評価となる地域もあり、土地評価の高い日本とは対照的であると言えます。
物件購入に際し「借入」を活用する事によって、少額の資金でも減価償却額にレバレッジをかけ、節税を増大させることができます。ただ、アメリカの銀行は現在融資にかなり消極的で、特に外国人の借入は難しいのが実態ですが、別にレバレッジをかける方法があります。

アメリカ不動産投資の特徴

活発な米国中古市場

日本の不動産価値は新築時が一番高く、あとは築年数に比例して減価していくことが一般とされています。しかしながら、ア メリカでは築年数は必ずしも重視されず、「実際に物件が使用できる状態であるかどうか」が特に重視されます。
それゆえに100年以上前の物件であっても、修繕を重ね、未だに物件価値がゼロにはならずに、資産として評価されている物件も多くみられます。日本では根本に「スクラップ・アンド・ビルド」の発想がある為、経年に応じて物件価値が下がっていきますが、アメリカでは「使える間は資産」という捉え方をされます。
また、日本では賃貸によって得る収益と、経年による物件価値の減価との間で綱引きがおこってしまいますが、アメリカでは修繕をしっかりと行えば、物件価値を維持したまま賃貸収入も得られます。必要な修繕を持続することによって物件価値が維持され、物件を転売するときも大変有利に働くことになります。

日本の新築:中古比率は、おおよそ10:1に対し米国の新築:中古比率は1:8

アメリカでは新築住宅180万戸に対し、中古住宅が660万戸という住宅金融公庫のデータがあります。日本と全く逆の比率になります。新築住宅20万戸に対し、中古住宅は160万戸、つまり比率は1:8です。
人口も考慮に入れて比べてみると、いかに日本の住宅市場が新築偏重であり、中古住宅市場が小さいかということがわかります。また、日本の中古住宅平均価格は、新築時の約60%。一方アメリカにおける中古住宅の平均価格は88%です。
平均で88%ということは、中には100%を超えているものもあるのです。

中古物件の価格が落ちない

アメリカ人は、平均7年に一度家を買い換えると言われています。ニューヨークを例にとると、まずは独身時代にマンハッタンにスタジオを購入、結婚を機にワンベッドルーム。そして、子供ができると郊外の小さな一戸建。子供の数が増えるとさらに大きな家に住み替え。その後、子供が巣立つとマンハッタンのワンベッドルームに戻るといった感じです。つまり家は一生に一度の買い物でなく、環境に応じて買い換えるものという考えのため、常に中古物件の需要があり、中古物件の価格もマーケットに応じて上がったり下がったりしながら、長期的にはインフレーションととも値上がりします。従って、新築で購入した物件を20年後に売ると購入したときの2倍~3倍になっているといったことが起り、りっぱな資産形成が実現できます。
中古物件の価値がほとんどなくなる日本との大きな違いです。