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Save on taxes by buying American real estate
アメリカ不動産で節税

なぜアメリカ不動産は節税に向いているのでしょう?

その理由は大幅な減価償却ができるから

日本の不動産とアメリカの不動産を検討した場合大きな違いは税制が大きく異なるところでしょう。不動産投資
の先進国アメリカと日本では住宅の耐用年数が異なることから、
国内の不動産よりも減価償却により節税メリットが得られるところが魅力の一つです。

アメリカは中古住宅が一般的

日本の不動産価値は新築時が一番高く、あとは築年数に比例して減価償却していくことが一般的とされています。

しかしながら、アメリカでは築年数は必ずしも重視されず、「実際に物件が使用できる状態であるかどうか」が特に重視されます。

それゆえに100年以上前の物件であっても、修繕を重ね、未だに物件価値がゼロにはならずに、資産として評価されている物件も多くみられます。

耐用年数の違いから大幅節税

日本で投資用に住宅を購入した場合、事業所得として確定申告をします。
その場合、法定耐用年数を超えた木造の中古住宅なら4年で減価償却をすることとなります。

アメリカの居住用不動産は物件価格に占める建物の割合が高く、耐用年数は、一律、27.5年となっています。
つまり、建物価格が高いため、日本の税制に当てはめると所得を大幅に圧縮することができるのです。

不動産のローンはノンリコースが主流

「ノンリコースローン」とは、ローンの返済が滞ってしまった場合に、担保物件を手放せば、それ以上、個人が持つ資産(貯金など)に償還請求権が及ばないローンです。日本では、ローンの返済ができなくなると、物件を手放しても、さらに完済するまで支払いを続けなければいけません。こういうタイプのローンを「リコースローン」といいます。日本の住宅ローンは「人」に対するローン、アメリカは「建物」に対するローンといえます。
さらに言えば、ローンを完済できない場合の最終リスクを負うのは、日本では「個人」、アメリカでは「銀行」ということになりますが、80歳でも30年ローンを組めるのは、物件価値が十分あるので、銀行は損をしないということの裏返しでもあります。

日本の不動産投資リスク

  1. 日本の不動産の建物価格は、経年によって減価するため、長期保有すると、「資産」というよりは、固定資産税の負担が残る「負債」に近くなります。
  2. 日本には、依然として「震災」のリスクがあります。政府の中央防災会議の発表では、30年以内にマグニチュード7.0以上の地震が起こる可能性は、70%とされています。
  3. 出生率の低下による「超・高齢化社会」の到来があります。少子化、産業の衰退、社会保障などの課題が依然として未解決のままです。バブル入社世代、第二次ベビーブーマー世代が大量退職するころ、今の若年層人口で支えていける社会構造にはなっていません。いまだかつて経験したことのない超・高齢化社会に備えるためにも、人口が増加しているアメリカにリスク分散することは 、まさに「備えあれば憂いなし」です。

日本の不動産投資との違い

日本ではアパート投資をする場合、消費財としての建物評価は下がるのみで、売却時の土地だけの予想価格を念頭に表面利回り(=年間の家賃収入÷買い付け価格)を基準に投資を判断します。
20年も経た古い木造アパートでは (1) テナントが嫌う、 (2) 転売が困難、 (3) これ以上の減価償却、節税メリットもない、 (4) 将来の値上がり期待が持てない、等の理由で敬遠されます。
アメリカでは、20年~30年を経た中古アパートであってもメンテナンスさえしっかりされていれば将来の売買価格が上昇(キャピタル・ゲイン)し、どんなに古い建物でも減価償却(家賃収入と相殺することができる)が可能です。
もしその投資家が他界しても、相続人はその時の市場価格で相続することになるので、
たとえば70万ドルの投資アパートが300万ドルの大規模アパートに変換されて相続しても、結果としてキャピタル・ゲイン課税は消滅します。

※留意点※
1. 売却:保有期間5年以上でないと長期譲渡所得15%+住民税5%が適応されず、短期譲渡所得税30%+住民税9%の課税があります。
2. 減価償却は土地の価格は対象になりません。
3. 米国での譲渡取得税もかかりますが、日米租税条約により外国税控除に対象になる場合があります。

アメリカ不動産の減価償却をシミュレーション

アメリカでは土地建物比が日本と逆になり、土地が2割、建物が8割になります。
そして建物部分(8割)を27.5年で均等償却します。

日本の場合は構造によって耐用年数が違い、マンハッタンのコンドミニアムのような
鉄骨鉄筋コンクリートですと、建物部分(2割)を47年で償却するため償却額が大きく違ってきます。

たとえば下記のように1ミリオンのコンドミニアム(鉄骨鉄筋)の場合、
償却額に下記の違いが出てきます。

このようにアメリカ不動産を購入した場合、日本と違い大幅な節税が可能となります。
また、アメリカでは家は一生に一度の買い物でなく、環境に応じて買い換えるものという考えのため、常に中古物件の需要があります。

そのため中古物件の価格もマーケットに応じて上がったり下がったりしながら、長期的にはインフレとともに大きく価格が上がることもあります。

賢く減価償却しながら、値上がりの時期を待ち、為替相場が円安の時に売れば、購入時の何倍もの価格で売却ができるかもしれません。

アメリカの中古不動産は資産形成ができて、節税もできるメリットだらけの投資ということができるでしょう。